Die Verlängerung eines Erbbaurechts vor Ablauf der Laufzeit unterliegt der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum, wobei eine Abzinsung auf den Zeitpunkt des Abschlusses über die Verlängerung nicht vorzunehmen ist.

Hintergrund: Grunderwerbsteuer entsteht, wenn ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft über ein Grundstück abgeschlossen wird. Nach dem Gesetz werden Erbbaurechte den Grundstücken gleichgestellt.

Sachverhalt: Die Klägerin hatte im Januar 1989 ein Erbbaurecht an einem Hotelgrundstück erworben, dessen Laufzeit bis zum 31.12.2070 gehen sollte. Der jährliche Erbbauzins betrug ca. 303.000 € zuzüglich Umsatzsteuer.

Am 13.8.2018 vereinbarte die Klägerin mit dem Eigentümer eine Verlängerung des Erbbaurechts um weitere 44 Jahre vom 1.1.2071 bis zum 31.12.2114. Der jährliche Erbbauzins erhöhte sich auf jährlich ca. 3,4 Mio. €. Außerdem sollte die Klägerin einmalig einen Beitrag von 10,4 Mio. € an den Eigentümer zahlen. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer in Höhe von ca. 4 Mio. € auf einer Bemessungsgrundlage von ca. 67,4 Mio. € fest. Die Bemessungsgrundlage setzte sich aus dem Einmalbetrag von 10,4 Mio. € sowie aus einem kapitalisierten Erbbauzins von ca. 57 Mio. für den Verlängerungszeitraum zusammen. Das Finanzgericht der ersten Instanz kürzte die Bemessungsgrundlage um den Einmalbetrag von 10,4 Mio. € auf ca. 57 Mio. €.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Die Verlängerung des Erbbaurechts unterlag der Grunderwerbsteuer. Nach dem Gesetz sind nämlich Erbbaurechte den Grundstücken gleichgestellt. Die Vereinbarung über die Verlängerung des Erbbaurechts ist daher ebenso grunderwerbsteuerbar wie eine Vereinbarung über die erstmalige Bestellung eines Erbbaurechts.

• Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der kapitalisierte Erbbauzins für den 44jährigen Verlängerungszeitraum. Denn dies ist die Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts für den Verlängerungszeitraum. Nach der gesetzlichen Anlage für Vervielfältiger ergibt sich bei einem Zeitraum von 44 Jahren ein Vervielfältiger von 16,91, der auf den jährlichen Erbbauzins von 3,4 Mio. € anzuwenden ist und zu einer Bemessungsgrundlage von rund 57 Mio. € führt.

• Eine Abzinsung auf den Tag der Vereinbarung über die Verlängerung vom 13.8.2018, die zu einer niedrigeren Bemessungsgrundlage führen würde, ist nicht vorzunehmen. Eine derartige Abzinsung wäre nur dann geboten, wenn die Kaufpreiszahlung des Käufers bzw. Erbbauberechtigten zinslos hinausgeschoben würde. Im Streitfall wurden aber beide Pflichten, nämlich die der Klägerin zur Entrichtung des Erbbauzinses sowie die der Eigentümerin zur weiteren Erbbaurechtsbestellung, Zug um Zug auf den 1.1.2071 hinausgeschoben. Die Klägerin muss erst ab dem 1.1.2071 den Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum bezahlen, und die Eigentümerin muss erst ab dem 1.1.2071 das Erbbaurecht verlängern.

Hinweis: Der BFH konnte aus verfahrensrechtlichen Gründen offenlassen, ob das Finanzgericht zu Recht die Einmalzahlung von 10,4 Mio. € nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen hatte. Denn im Revisionsverfahren vor dem BFH gilt das sog. Verböserungsverbot, so dass der BFH die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht erhöhen durfte.

Quelle: BFH, Urteil vom 10.7.2024 – II R 3/22; NWB