Ein Vermieter, der umsatzsteuerfrei vermietet, kann die Vorsteuer aus dem Erwerb einer Photovoltaikanlage geltend machen, wenn er den mit der Photovoltaikanlage produzierten Strom an seine Mieter verkauft. Der Verkauf des Stroms ist nämlich umsatzsteuerpflichtig, da die Lieferung des Stroms keine unselbständige Nebenleistung der umsatzsteuerfreien Vermietung, sondern eine selbständige umsatzsteuerpflichtige Leistung ist.

Hintergrund: Erbringt ein Unternehmer umsatzsteuerfreie Leistungen, steht ihm grundsätzlich kein Vorsteuerabzug zu. Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei, so dass ein Vermieter von Wohnungen in der Regel keine Vorsteuer geltend machen kann.

Sachverhalt: Der Kläger vermietete Wohnungen umsatzsteuerfrei. Er ließ im Jahr 2018 Photovoltaikanlagen auf seinen Miethäusern installieren. Den hiermit erzeugten Strom bot er seinen Mietern gegen Entgelt an. Entschloss sich der Mieter zum Kauf des Stroms, schloss der Kläger mit dem Mieter eine Zusatzvereinbarung ab, die unabhängig vom Mietvertrag war und auch unabhängig vom Mietvertrag gekündigt werden konnte. Im Fall einer Kündigung musste der Mieter jedoch die Umbaumaßnahmen der Zähleranlagen tragen. Der Stromverbrauch wurde mit jedem Mieter, der die Zusatzvereinbarung abschloss, individuell abgerechnet. Der Kläger machte die Vorsteuer aus dem Erwerb der Photovoltaikanlagen geltend. Das Finanzamt ließ den Abzug der Vorsteuer nicht zu.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

• Der Kläger konnte die Vorsteuer geltend machen, da er umsatzsteuerpflichtige Umsätze erbrachte. Er lieferte nämlich umsatzsteuerpflichtig Strom an seine Mieter.

• Zwar war die Vermietung der Wohnungen an seine Mieter umsatzsteuerfrei. Diese Umsatzsteuerfreiheit galt aber nicht für die Stromlieferungen. Denn die Stromlieferungen waren keine unselbständigen Nebenleistungen der umsatzsteuerfreien Vermietung, so dass die Stromlieferungen ebenfalls umsatzsteuerfrei gewesen wären; vielmehr stellten die Stromlieferungen selbständige Lieferungen dar, für die es nach dem Gesetz keine Umsatzsteuerfreiheit gibt.

• Die Selbständigkeit der Stromlieferung ergibt sich daraus, dass über die Stromlieferungen Zusatzvereinbarungen abgeschlossen wurden, die unabhängig vom Mietvertrag waren und auch unabhängig vom Mietvertrag gekündigt werden konnten. Im Fall der Kündigung musste der Mieter zwar die Umbaukosten tragen; dies machte eine Kündigung aber nicht unmöglich, sondern erschwerte sie lediglich.

• Für die Selbständigkeit der Stromlieferung sprach außerdem, dass der verbrauchte Strom mit jedem Mieter individuell abgerechnet wurde.

Hinweise: Der Abschluss getrennter Zusatzvereinbarungen war im Übrigen auch gesetzlich erforderlich, weil der Gesetzgeber ein sog. Kopplungsverbot von Miet- und Energieversorgungsverträgen geregelt hat. Bei einem Verstoß gegen das Kopplungsverbot ist der Stromlieferungsvertrag nichtig. Dies zeigt, dass Mietvertrag und Stromlieferungsvertrag auch umsatzsteuerlich gesondert zu behandeln sind.

Das Urteil ist in allen Fällen der umsatzsteuerfreien Vermietung relevant. Erfolgt die Vermietung umsatzsteuerpflichtig, weil der Vermieter an einen Unternehmer vermietet und zur Umsatzsteuerpflicht optiert, bestehen ohnehin keine Zweifel an der Abziehbarkeit der Vorsteuer.

Der BFH widerspricht mit seinem Urteil der Auffassung der Finanzverwaltung, die die Stromlieferung des Vermieters als Nebenleistung zum Mietvertrag ansieht und deshalb die Stromlieferung ebenfalls als umsatzsteuerfrei behandelt mit der Folge, dass der Vorsteuerabzug ausscheidet.

Anders ist die Rechtslage, wenn ein Wohnungsvermieter eine Heizungsanlage anschafft. Hier steht dem Vermieter kein Vorsteuerabzug zu, weil die Lieferung der Wärme und des warmen Wassers eine Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Vermietung darstellt. Denn ein Vermieter schuldet nach dem Mietrecht die Versorgung des Mieters mit Wärme und warmen Wasser; er schuldet jedoch nicht die Lieferung von Strom.

Quelle: BFH, Urteil v. 17.7.2024 – XI R 8/21; NWB