Wird ein Teil einer vermieteten und fremdfinanzierten Immobilie unentgeltlich auf ein Kind übertragen, können die Schuldzinsen, die auf den übertragenen Teil entfallen und vom Kind nicht übernommen werden, nicht mehr als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Denn insoweit besteht kein Zusammenhang mehr zwischen den Schuldzinsen und den Vermietungseinkünften.

Hintergrund: Wird die Anschaffung einer vermieteten Immobilie mit einem Bankkredit finanziert, sind die Kreditzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar.

Sachverhalt: Die Klägerin ist eine Grundstücksgemeinschaft, die aus einem Vater und seinem Sohn besteht. Ursprünglich war der Vater alleiniger Eigentümer einer vermieteten Immobilie, für deren Anschaffungskosten er einen Immobilienkredit aufgenommen hatte. Mit Vertrag vom 14.6.2019 übertrug der Vater unentgeltlich einen Miteigentumsanteil von 2/5 auf seinen Sohn, so dass hierdurch die Grundstücksgemeinschaft (Klägerin) entstand. Die Klägerin machte im Streitjahr 2020 Schuldzinsen in Höhe von ca. 60.000 € als Sonderwerbungskosten des Klägers geltend, die für den Immobilienkredit anfielen. Das Finanzamt erkannte nur 3/5 des Betrags, ca. 36.000 €, als Werbungskosten an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Zinsen für einen Kredit, der für die Anschaffung oder Herstellung einer vermieteten Immobilie aufgenommen worden ist, sind grundsätzlich Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Denn die Zinsen sind durch die Erzielung von Mieteinnahmen veranlasst.

• Dieser Veranlassungszusammenhang wurde aber durch die unentgeltliche Übertragung eines Teils des Grundstücks auf den Sohn gelöst. Die Übertragung war unentgeltlich und führte nicht zu Einkünften; die Darlehensverbindlichkeit verblieb beim Vater, da der Sohn weder einen Schuldbeitritt erklärt noch die Darlehensschuld anteilig übernommen hatte und somit auch die Zinsen nicht anteilig trug. Damit wurde der Kredit im Umfang von 2/5 nicht mehr zur Erzielung von Einkünften verwendet.

Hinweise: Die verbleibenden Zinsen im Umfang von 3/5 des Gesamtbetrags der Zinsen wurden als sog. Sonderwerbungskosten des Vaters bei der Feststellung der Vermietungseinkünfte der Klägerin berücksichtigt. Denn nicht die Klägerin war Kreditnehmerin und zahlte die Zinsen, sondern der Vater.

Hätte der Vater seinem Sohn keinen Miteigentumsanteil übertragen, sondern das Grundstück behalten, anschließend das Grundstück veräußert und damit die Vermietungstätigkeit aufgegeben, hätte er die Zinsen steuerlich absetzen können, soweit der Veräußerungserlös nicht ausgereicht hätte, um das Immobiliendarlehen abzulösen.

Quelle: BFH, Urteil vom 3.12.2024 – IX R 2/24; NWB