Der Steuerpflichtige kann negative Ausgleichszahlungen für einen Zinsswap, den er im Rahmen der Finanzierung einer vermieteten Immobilie abgeschlossen hat, nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen. Es handelt sich lediglich um negative Kapitaleinnahmen, die nur beschränkt verrechenbar sind.

Hintergrund: Ein Zinsswap ist ein Finanzinstrument, welches häufig zur Absicherung eines anderen Kreditgeschäfts (z.B. Darlehensvertrag) abgeschlossen wird, um das Zinsrisiko aus dem anderen Kreditgeschäft zu mindern. Hierzu werden z.B. voneinander abweichende Zinsmodalitäten vereinbart, z.B. ein Festzinssatz einerseits und ein variabler Zinssatz andererseits. Wird der Zinsswap beendet, kann es zu Ausgleichszahlungen kommen.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH & Co. KG, die nicht gewerblich geprägt war und daher nicht bereits aufgrund ihrer Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielte. Sie erwarb eine Mietimmobilie und finanzierte diese mit einem Bankdarlehen. Im Jahr 2010 vereinbarte sie mit der Bank ein Umschuldungsdarlehen, das am 30.11.2014 ausgezahlt werden sollte und für das ein variabler Zinssatz vereinbart wurde. Die Darlehensdauer betrug zehn Jahre (Ende des Darlehensvertrags war der 30.11.2024). Außerdem vereinbarte die Klägerin einen Zinsswap mit der Bank, der vom 28.11.2014 bis zum 29.11.2024 laufen sollte und einen Festzins von 4,7 % vorsah. Der Bezugsbetrag des Zinsswaps entsprach der Höhe der Darlehenssumme des Umschuldungsdarlehens. Zum 12.1.2017 lösten die Klägerin und die Bank den Zinsswap einvernehmlich auf. Die Klägerin musste nun fast 700.000 € an die Bank als Ausgleichszahlung leisten und machte diese Zahlung in ihrer Feststellungserklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt stellte jedoch lediglich negative Kapitaleinkünfte in Höhe von fast 700.000 € fest.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Sowohl die Darlehenszinsen für den Kreditvertrag als auch die laufenden Zahlungen für den Zinsswap sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und wurden zu Recht vom Finanzamt steuerlich anerkannt. Der wirtschaftliche Zusammenhang, der zwischen den Darlehenszinsen und den Vermietungseinkünften besteht, erstreckt sich auch auf einen Zinsswap, wenn dieser – wie im Streitfall – das Zinsänderungsrisiko des Finanzierungsdarlehens absichern soll. Dies ist der Fall, wenn der Habenzinssatz des Swap-Geschäfts dem Sollzinssatz des Darlehens entspricht, die Höhe der Darlehensverpflichtung mit der Höhe der Bezugsgröße für den zu verrechnenden Zinssatz im Rahmen des Zinsswap-Geschäfts entspricht und wenn die Zinsbindungsfrist des Darlehens mit der Laufzeit des Swap-Geschäfts korrespondiert.

• Dieser wirtschaftliche Zusammenhang zwischen dem Zinsswap und den Vermietungseinkünften besteht allerdings nicht mehr, wenn der Zinsswap vorzeitig beendet oder aufgelöst wird. In diesem Fall ist die Ausgleichszahlung für den Zinsswap nicht mehr durch die Vermietungseinkünfte, sondern durch die Entscheidung des Steuerpflichtigen zur Beendigung bzw. Auflösung des Zinsswaps veranlasst.

• Die Ausgleichszahlungen stellen negative Kapitalerträge dar und sind daher dem Grunde nach bei den Kapitaleinkünften zu berücksichtigen; denn der Zinsswap stellt ein sog. Termingeschäft dar, das zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehört.

Hinweise: Die Berücksichtigung bei den Einkünften aus Kapitalvermögen ist für die Klägerin nur wenig hilfreich, da negative Kapitaleinkünfte nicht mit positiven anderen Einkünften (z.B. Vermietungseinkünften) verrechnet werden können.

Hätte es sich im Streitfall um eine betriebliche Immobilie gehandelt, wären die Darlehenszinsen, die laufenden Zahlungen für den Zinsswap sowie die Ausgleichszahlungen für den Zinsswap Betriebsausgaben gewesen.

Quelle: BFH, Urteil vom 19.11.2024 – VIII R 26/21; NWB