Eine Vermietungs-GmbH, die die in der Immobilie verbauten Betriebsvorrichtungen auf eine Schwestergesellschaft übertragen hat und die Betriebsvorrichtungen anschließend als verdeckte Treuhänderin für die Schwestergesellschaft verwaltet, hat keinen Anspruch auf die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer. Denn die treuhänderische Tätigkeit ist eine gewerbesteuerlich schädliche Betätigung für eine Vermietungsgesellschaft.

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie aus dem Verkauf der vermieteten Immobilie unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Problematisch war bis einschließlich 2020 die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, weil es sich bei Betriebsvorrichtungen steuerlich um bewegliche Wirtschaftsgüter handelt, also nicht um Grundvermögen; zur Rechtslage ab 2021 siehe Hinweise unten. Betriebsvorrichtungen sind Wirtschaftsgüter, die zwar im Gebäude eingebaut sind, aber eine ausschließlich betriebliche Funktion erfüllen, z.B. ein Lastenfahrstuhl.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH und Eigentümerin eines kleinen Einkaufszentrums. Sie vermietete die Geschäfte an unterschiedliche Gewerbemieter. Im Gebäude und damit ebenfalls von der Vermietung umfasst waren diverse Betriebsvorrichtungen, die zum Teil auch wesentliche Bestandteile des Gebäudes waren, also ohne das dazugehörige Einkaufszentrum rechtlich nicht auf Dritte übertragen werden konnten. Nachdem die Klägerin bemerkt hatte, dass die Mitvermietung der Betriebsvorrichtungen gewerbesteuerlich schädlich sein könnte, verkaufte sie im Jahr 2017 sämtliche Betriebsvorrichtungen an die J-GmbH, eine Schwester-GmbH, die dieselben Gesellschafter hatte. Zugleich schlossen die Klägerin und die J-GmbH einen Treuhandvertrag; danach verwaltete die Klägerin die Betriebsvorrichtungen treuhänderisch für die J-GmbH, ohne den Mietern gegenüber aufzudecken, dass die Betriebsvorrichtungen auf die J-GmbH übertragen worden waren (sog. verdeckte Treuhand). Die Klägerin erhielt also die Miete in unveränderter Höhe von den Mietern und führte den Anteil der Miete, der auf die Betriebsvorrichtungen entfiel, nach einem vorher mit der J-GmbH vereinbarten Schlüssel an die J-GmbH ab. Die Klägerin sollte von der J-GmbH einen Aufwendungsersatz erhalten, jedoch kein gesondertes Treuhandentgelt. Die Klägerin beantragte die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für 2019, die das Finanzamt nicht gewährte.

Entscheidung: Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab.

• Aufgrund des mit der J-GmbH geschlossenen Treuhandvertrags war die Klägerin im Streitjahr 2019 treuhänderisch tätig, indem sie Betriebsvorrichtungen, die der J-GmbH zumindest wirtschaftlich gehörten, verwaltete. Die erweiterte Kürzung setzte im Streitjahr nach dem Gesetz aber voraus, dass die Immobiliengesellschaft ausschließlich eigenes Grundvermögen verwaltet und nebenbei allenfalls eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt oder bestimmte andere Tätigkeiten ausübt; eine Treuhandtätigkeit wird im Gesetz aber nicht als unschädliche Tätigkeit aufgeführt.

• Die Treuhandtätigkeit war auch nicht deshalb steuerlich unschädlich, weil die Klägerin kein Treuhandentgelt erhielt. Denn zum einen stand ihr ein Aufwendungsersatzanspruch zu, so dass ihre Tätigkeit als entgeltlich anzusehen war. Zum anderen hatte sie die Betriebsvorrichtungen auf die J-GmbH zu einem Kaufpreis in Höhe von ca. 290.000 € verkauft; dieser Kaufpreis wurde nach Auffassung des FG auch dafür gezahlt, dass die Klägerin anschließend die Betriebsvorrichtungen treuhänderisch für die J-GmbH verwaltete.

Hinweise: Das FG ließ offen, welche der übertragenen Gegenstände Betriebsvorrichtungen waren und ob die Klägerin die Betriebsvorrichtungen überhaupt auf die J-GmbH rechtlich übertragen konnte; bei Betriebsvorrichtungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, ist eine gesonderte Übertragung – ohne das dazugehörige Gebäude – rechtlich gar nicht möglich. Ob in diesen Fällen die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums möglich war, blieb ebenfalls offen.

Gewerbesteuerlich vorteilhafter wäre es wohl gewesen, wenn die Klägerin die Mieter nach der Übertragung der Betriebsvorrichtungen einzeln angesprochen und überzeugt hätte, dass sie die Betriebsvorrichtungen nunmehr von der J-GmbH anmieten; die Chancen hierfür waren möglicherweise nicht so schlecht, weil es sich um ein kleines Einkaufszentrum mit nur wenigen Mietern handelte.

Seit 2021 hat sich die Rechtslage geändert. Nunmehr sind bestimmte weitere Tätigkeiten wie z.B. die Lieferung von Strom aus Ladestationen für Elektrofahrzeuge bzw. Elektrofahrräder oder die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen bis zur Höhe von 5 % der Mieteinnahmen kürzungsunschädlich.

Quelle: FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 8.7.2025 – 6 K 6040/22, Rev. beim BFH eingelegt (Az. unbekannt)