Einer Kapitalgesellschaft, die fünf Grundstücke kauft und diese innerhalb von fünf Jahren in einem einzigen Verkaufsakt an einen Erwerber veräußert, steht die sog. erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer nicht zu. Die Kapitalgesellschaft übt nämlich einen gewerblichen Grundstückshandel aus, da sie innerhalb von fünf Jahren mindestens vier Grundstücke gekauft und verkauft hat. Sie ist daher originär gewerblich und nicht lediglich vermögensverwaltend tätig. Auf die Nachhaltigkeit (Wiederholungsabsicht) kommt es bei einer Kapitalgesellschaft nicht an.

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, also vermögensverwaltend tätig sind, können unter bestimmten Voraussetzungen eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie aus dem Verkauf der vermieteten Immobilie unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die erweiterte Kürzung wird u.a. nicht gewährt, wenn die Immobiliengesellschaft einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH und gehörte zum Immobilienkonzern X. Die Klägerin erwarb am 26.7.2016 fünf vermietete Grundstücke. Mit Vertrag vom 29.8.2018 veräußerte die Klägerin die fünf Grundstücke an die Y-GmbH, die ebenfalls zum X-Konzern gehörte. Die Klägerin beantragte die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer, damit der Gewinn aus dem Verkauf der Grundstücke nicht der Gewerbesteuer unterworfen wird. Das Finanzamt lehnte den Antrag mit der Begründung ab, dass die Klägerin einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Ob eine gewerbesteuerlich unschädliche Vermögensverwaltung oder aber ein gewerbesteuerlich relevanter gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, richtet sich grundsätzlich nach der sog. Drei-Objekt-Grenze, die von der Rechtsprechung entwickelt worden ist. Danach wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen, wenn der Steuerpflichtige innerhalb von fünf Jahren mindestens 4 Grundstücke kauft und verkauft.

• Diese Grenze ist im Streitfall überschritten worden. Denn die Klägerin hat innerhalb von etwa zwei Jahren fünf Grundstücke gekauft und verkauft. Dies indiziert einen gewerblichen Grundstückshandel und damit eine originär gewerbliche Tätigkeit, so dass die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer zu versagen ist, da diese eine vermögensverwaltende Tätigkeit voraussetzt.

• Zwar ist bei der Einkommensteuer für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit noch eine Nachhaltigkeit erforderlich, d.h. eine Wiederholungsabsicht, die im Streitfall zu verneinen wäre, weil die Klägerin die Grundstücke auf einen Schlag, d.h. in einem einzigen Vertrag (en bloc) verkauft hat. Das Kriterium der Nachhaltigkeit gilt jedoch nicht für Kapitalgesellschaften im Rahmen der Prüfung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung, sondern hat nur für Personenunternehmen (Einzelunternehmer und Personengesellschaften) Bedeutung. Daher half es der Klägerin nicht, dass sie die fünf Grundstücke en bloc verkauft hat und danach keine weiteren Verkäufe mehr getätigt hat bzw. tätigen wollte.

Hinweise: Zwar kann die Indizwirkung, die sich aus einer Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze ergibt, widerlegt werden. Der Klägerin ist dies allerdings nicht gelungen.

Bei Personenunternehmen setzt ein gewerblicher Grundstückshandel eine nachhaltige Tätigkeit voraus, d.h. die Tätigkeit muss mit Wiederholungsabsicht betrieben werden. Verkauft ein Steuerpflichtiger seine vermieteten Grundstücke also auf einen Schlag an einen Erwerber, wird er nicht nachhaltig tätig. Der BFH macht in seiner aktuellen Entscheidung deutlich, dass das Kriterium der Nachhaltigkeit im Rahmen der erweiterten Kürzung für eine Kapitalgesellschaft keine Rolle spielt und nicht erfüllt werden muss.

Scheidet eine erweiterte Kürzung aus, weil eine originär gewerbliche Tätigkeit vorliegt, kommt eine sog. einfache Kürzung in Betracht, bei der der Gewinn in Höhe von 1,2 % des Einheitswertes des Grundbesitzes gekürzt wird. Die Klägerin erhielt diese einfache Kürzung nicht, weil sie trotz Aufforderung ihre Einheitswertbescheide nicht vorgelegt hatte.

Quelle: BFH, Urteil vom 3.6.2025 – III R 12/22; NWB