Ein Vermieter kann die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümerschaft noch nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Der Werbungskostenabzug ist erst dann möglich, wenn und soweit die Instandhaltungsrücklage verbraucht wird.

Hintergrund: Aufwendungen, die durch die Erzielung von Einkünften veranlasst sind, werden als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt. Nach der bisherigen Rechtsprechung werden Einzahlungen eines Vermieters einer Eigentumswohnung in die Instandhaltungsrücklage erst mit Verausgabung der Instandhaltungsrücklage für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Die gesetzliche Lage für Wohnungseigentümerschaften hat sich allerdings zum 1.12.2020 geändert, da diese nunmehr teilrechtsfähig sind. Bislang ist nicht geklärt, ob sich hieraus steuerliche Folgen ergeben.

Sachverhalt: Die Kläger sind Eheleute und vermieteten zwei Eigentumswohnungen. Sie zahlten im Jahr 2021 mit ihrem Wohngeld auch in die jeweilige Instandhaltungsrücklage ein. Die Einzahlungen machten sie in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte den Werbungskostenabzug nur insoweit an, als die Instandhaltungsrücklage der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2021 verbraucht worden ist.

Entscheidung: Das Finanzgericht Nürnberg (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Der Werbungskostenabzug setzt u.a. einen Abfluss von Aufwendungen voraus. Dieser Abfluss ist nicht bereits mit der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage erfolgt, sondern erst mit deren Verbrauch.

• Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung. An diesen Rechtsprechungsgrundsätzen hat sich durch die gesetzliche Einführung der Teilrechtsfähigkeit für Wohnungseigentümergemeinschaften nichts geändert.

• Der steuerliche Abflusszeitpunkt ist nämlich unabhängig von den rechtlichen Beziehungen zwischen Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft; es ist daher unbeachtlich, dass es seit dem 1.12.2020 mit der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage zu einem Rechtsträgerwechsel vom Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft kommt. Außerdem kann erst bei Verwendung der Instandhaltungsrücklage beurteilt werden, ob das Geld tatsächlich für sofort absetzbare Erhaltungsmaßnahmen oder aber für nur über die Nutzungsdauer abschreibbare Herstellungskosten verwendet wird.

Hinweise: Gegen das Urteil ist Revision eingelegt worden, so dass der Bundesfinanzhof (BFH) entscheiden muss, ob sich durch die gesetzliche Änderung zum 1.12.2020 etwas an der steuerlichen Abziehbarkeit von Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage, die nunmehr „Erhaltungsrücklage“ heißt, geändert hat.

Relevanz hat die Streitfrage auch bei der Bilanzierung, wenn der Unternehmer eine Eigentumswohnung erwirbt, die zu seinem Betriebsvermögen gehört. Hier ist ebenfalls zu prüfen, ob der auf ihn entfallende Anteil der Instandhaltungsrücklage bzw. Erhaltungsrücklage zu aktivieren ist oder aber abgeschrieben werden kann, weil die Erhaltungsrücklage seit dem 1.12.2020 allein zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Hierzu ist ebenfalls eine Revision beim BFH anhängig.

Im Bereich der Grunderwerbsteuer ist der BFH bereits auf die neue Rechtslage eingegangen und hat ausgeführt, dass der Käufer keinen Anteil an der Erhaltungsrücklage erwirbt, weil diese allein der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht. Dies hat zur Folge, dass der Kaufpreis allein auf den Erwerb der Eigentumswohnung, nicht aber auch anteilig auf die Erhaltungsrücklage entfällt. Die Folgen dieser Rechtsprechung für das Einkommensteuerrecht sind aber noch offen.

Quelle: FG Nürnberg, Urteil vom 12.3.2024 – 1 K 866/23, BFH-Az. IX R 19/24; NWB